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数据说话!当下的苏州楼市,刚需购房需求依然是主力需求!

发布于2024-06-24 分类:本地新闻 来源:克而瑞苏州房产测评 编辑:admin 阅读(106)

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诚如大家所知,房地产市场正在经历一次供求关系的深度改革。

从住有所居到住有优居,越来越多的人开始追求更好的房子,供应端也越来越注重提供更好、更豪的居住产品。

于是我们看到,这两年苏州新房产品力不断向上内卷,土地供应也越来越核心、越来越低密。

这两年,苏州新房突破限价,频频出现备案价在5万元/㎡的楼盘,千万级豪宅也走出了独立行情。

与之相对应的是,这两年苏州住宅销售金额排行榜排在前面的楼盘,也都是各区域房价比较高的楼盘。

面对这样一个市场行情,很多人内心都有这样一个疑问:苏州是已经没有刚需在买房了吗?换句话说,苏州还有刚需吗?

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应该已经有越来越多的人意识到,苏州楼市当下正在加速分化。

聚光灯效应下,大家看到新房更倾向于改善甚至高改市场。

但事实真是如此简单吗?一起来看下数据。

从总价维度来看:

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以我们每月公布的商品住宅结构性榜单的总价维度为参考,我们把300万以下作为刚需的参考值,300万-500万总价作为改善的参考值,500万以上作为高端改善的参考值。

从图表中我们可以看到,2021年-2024年,苏州刚需房源成交套数占比均超过50%,其中2024年至今刚需房源成交套数占比提升至57%,为近4年来最高占比。

从户型维度来看:

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2021年-2024年,苏州主力成交户型依然是90-120㎡之间的户型,整体比例保持在40%-50%左右。90㎡以下户型,成交比例基本保持在6%-10%左右。其中144㎡以下的户型,总成交比例保持在80%以上。

综合上述两组数据,我们可以得出以下结论:1、从成交占比来看,苏州刚需客户依然是新房市场的主力客群。2、随着新房价格的实际性下行,刚需购房群体的选择面也在变大,一些刚改产品总价也在跌入刚需档次。

值得注意的是,上述数据均是以成交占比为维度。从成交总量来看,新房市场需求整体缩量依然是既定事实,刚需客户的群体基数减少也是不可否认的事情。

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除新房之外,二手房市场更是刚需购房的主战场,同样来看下数据。

同样先看一下总价维度:

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受二手房房源层次、价格下降等各方面因素影响,我们增加了200万以下总价段,以更客观判断二手房成交结构。

从上图可以看出,2021-2024年间,苏州总价200万以下二手住房成交套数占比明显提升。

2024年前5月,苏州总价200万以下二手住房成交占比已升至约50%。另外,300万以下二手住房总成交占比约为75%。

同样再从户型维度来看下:

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不同于新房,这几年苏州二手住房成交占比最高的依然还是90㎡以下的户型。与此同时,90-120㎡之间户型成交比例也居高,且基本呈现逐年提升的态势。

回看这几年苏州二手房价格变动情况,二手房价格回调至五年前已经不是什么稀奇的事情。从多重评估指标来看,苏州二手房尤其是刚需类二手住房的价格回调已经接近底部,在鲜明的价格优势下,叠加政策刺激,刚需购买二手房的积极性明显更高。

同样值得注意的是,相比于新房市场的缩量,2023年苏州二手住房整体成交量呈明显回升态势。2024年虽然有所走低,但成交量依然保持在近几年平均数以上水平,且是新房的2.4倍左右。

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我们一直强调,当前房地产市场面临的最大问题是供求关系的重大调整。

由于新房供应端和土地供应端的调整,大家的目光越来越向改善、高端房源聚焦。

这是符合当下的行业发展逻辑的。确实,无论是城镇化发展程度还是人口变化,都在影响着房地产市场供求关系的变化。

住房总量的不缺,导致住房供求关系发生重要变化。需求缩量大前提下,住房升级是行业发展的最优路径。但这一切,都并不意味着刚需购房者就会从此消失。


随着供求关系的调整,房地产市场最直接的变化是市场分流。分流的导向就是新房市场向上调整,二手房市场承接更多居住需求,市场倾向于新的供需平衡。

从上文我们也可以鲜明的看出,苏州刚性购房需求依然是市场主力需求。由此我们认为,住房的刚性需求是一直存在的。

但我们也注意到,随着市场的变化,刚性需求也会产生一定变化,随之而来的是产品端也会有相应变化。


▶老的刚需、刚改项目房源(二手房,不含学区房)的地位正在向廉租房、保障房靠拢。以往,这些二手房因为有产权,经济价值略高于廉租房、保障房。但随着国家收购商品房做保障房和房票安置的推进,未来保障房的品质和价值甚至会反超这类二手住房。

▶很多所谓的刚改产品随着住房产品的普遍升级会跌入刚需档次。

▶随着租赁型保障房增加,未来一部分刚性居住需求或会从买房变为租房,从而就进一步改变市场结构。

分析师在此前的文章里就曾说过,这两年以来,苏州新政对于刚需购房者的支持是全国最给力的。

这也充分证明了像苏州这样一个人口流入的特大城市,刚需购房者依然是主力购房者,需求更多的政策支持。需求和政策的双向奔赴,市场流动性才能有所保障。


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在任何一种供求关系中,需求永远都是存在的,只是看供求和需求是否能匹配。


现如今,伴随现如今房地产政策利好不断、房价实际性下行等因素影响,刚性需求不仅没有消失,反而依然占据市场主力。


现在回过头来重新审视“房住不炒”四个字,真的是意义重大。


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