对《苏州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施细则》的政策解读

一、制定背景

为充分发挥住房公积金制度作用，有效减轻住房公积金缴存职工还贷负担，进一步提高住房公积金资金运用率，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《住房公积金管理条例》《个人住房贷款管理办法》《苏州市住房公积金管理办法》《苏州市住房公积金个人住房贷款管理细则》等有关规定，苏州市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）参照周边主要城市政策施行情况，结合我市实际，出台《苏州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施细则》（苏房金）〔2023〕49号）（以下简称《实施细则》）。

二、主要内容

（一）概念定义

商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公贷款”）是指符合本市（不含工业园区）住房公积金个人住房贷款条件的缴存人，将本人已办理且尚未结清的本市商业性个人住房贷款（不含组合贷款，以下简称“原商业贷款”），经原商业贷款银行同意后，全部或部分转为住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷款”）。

（二）贷款对象

商转公贷款对象应为原商业贷款借款人或其配偶，且应为不动产权证书载明的权利人。其他共同借款人、不动产权利人不得以共同还款或对该套住房拥有所有权为由申请商转公贷款。

（三）申请条件

申请商转公贷款除应符合苏州市住房公积金贷款相关政策和条件外，还应同时满足以下条件：（1）原商业贷款所购住房须为借款申请人及其家庭成员（成员范围包括配偶以及未成年子女）在我市行政区域内唯一自住住房；（2）原商业贷款未结清；（3）原商业贷款当前未处于逾期状态且近两年内无连续三期或累计六期逾期记录；（4）原商业贷款所购住房已取得不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证）；（5）已征得原商业贷款银行同意可将原商业贷款提前结清；（6）原商业贷款所购住房抵押权人仅为原商业贷款银行，且无其他抵押、查封、未设立居住权等权利限制情形；（7）借款申请人和共同借款申请人无公积金贷款记录；（8）不存在中心认为不符合贷款条件或存在贷款风险的情形。

（四）可贷额度

商转公贷款可贷额度按照《苏州市住房公积金个人住房贷款管理细则》相关规定执行，且不超过原商业贷款本金余额。

（五）贷款期限

商转公贷款期限按照《苏州市住房公积金个人住房贷款管理细则》执行，且不超过原商贷期限。

（六）贷款利率

商转公贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准和有关规定执行。

（七）贷款类型

商转公贷款业务有结清后转公积金贷款和结清后转组合贷款两种类型。

（1）结清后转公积金贷款：商转公贷款经公积金中心审批后，借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款本息，再由公积金中心发放商转公贷款至借款申请人个人账户。

（2）结清后转组合贷款：商转公贷款经公积金中心和负责受理商转公商业贷款部分的商业银行审批后，借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款本息，再由公积金中心和商业银行发放商转公贷款至借款申请人个人账户。

（八）申请材料

借款申请人应向住房公积金缴存所在地、原商业贷款或房屋所在地的分支机构提出商转公贷款申请，并提供下列证明材料原件：（1）借款申请人及配偶的有效身份证件、户口簿；（2）婚姻状况证明、单身声明；（3）借款申请人及配偶人行个人征信报告原件；（4）原商业贷款银行的商业贷款剩余本金证明；（5）所购住房的不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证）；（6）原商业贷款借款合同原件；（7）不动产产权情况表原件（房屋权属证明）；（8）借款申请人及其家庭成员（成员范围包括配偶以及未成年子女）的唯一住房证明；（9）公积金中心要求提供的其他材料。其中，材料（3）（4）（7）（8）自出具之日起1个月内有效。

（九）办理流程

（1）借款申请人向原商业贷款银行申请提前结清贷款并出具原商业贷款剩余本金证明。

（2）借款申请人向住房公积金分支机构以及与公积金中心签订合作协议的商业银行（结清后转组合贷款）提出商转公贷款申请，并根据要求提供材料。

（3）公积金中心审批并核定公积金贷款额度。

（4）借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款本息，注销原商业贷款抵押登记，并向公积金中心提供原商业贷款结清证明和抵押登记注销证明等材料。

   （5）借款申请人签订借款合同，并落实抵押登记手续。

（6）原商业贷款已结清、原商业贷款抵押已注销，公积金中心确认担保及抵押登记手续已落实后，发放商转公贷款至借款申请人个人账户。

自贷款审批通过至正式放款前，如因借款人个人原因无法放款的，应由借款人承担相应后果。

（十）其他

（1）为防范住房公积金资金流动性风险，保障资金安

全有序运行，结合本市住房公积金资金使用率，对商转公贷款实施动态管理机制：当资金使用率低于80%（含）并持续3个月，可开展商转公贷款业务；当资金使用率高于90%（含）并持续3个月，出现流动性风险时，可采取相应调控措施，从严控制商转公贷款业务规模。

（2）符合《苏州市住房公积金异地个人住房贷款实施细则》《苏州市自由职业者参加住房公积金制度试点实施细则》等相关规定的，参照《实施细则》执行。

（3）《实施细则》未尽事宜，依照有关法律、法规和《苏州市住房公积金个人住房贷款管理细则》及相关规定执行。

三、执行时间

《实施细则》自2023年5月1日起正式施行，有效期5年。

四、友情提醒

职工申请办理商转公贷款的，应提前解除正在生效的还贷委托提取协议，避免影响后续申请商转公贷款的可贷额度。

                                   苏州市住房公积金管理中心

                                    2023年4月23日

对《关于调整住房公积金使用政策的通知》的政策解读

一、制定背景

为贯彻落实中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议精神，支持刚性和改善性住房需求，根据国家卫生健康委等17部门《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》（国卫人口发〔2022〕26号）、江苏省人民政府《关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施的通知》（苏政规〔2023〕1号）和苏州市政府《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施的通知》（苏府规字〔2023〕1号）等相关规定，结合我市实际，苏州市住房公积金管理中心印发了《关于调整住房公积金使用政策的通知》（苏房金〔2023〕50号）（以下简称《通知》），对部分公积金使用政策进行调整，现就相关内容作如下解读。

二、主要内容

1. 调整住房公积金租赁住房提取额度：职工租赁自住住房且符合本市租房提取住房公积金条件的，在住房公积金个人账户扣除按最新缴存基数留存的一个月缴存额（不含新职工补贴）后的可用余额内，每月可按实际房租支出提取住房公积金。新市民（非本市户籍）、青年人（40周岁以下）无须扣除相应缴存额和提供租赁合同。

2. 落实积极生育住房公积金支持政策：养育未成年二孩及以上多子女的缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮30%。养育未成年二孩及以上多子女，是指养育两个及以上子女且至少一个子女未成年。生育支持政策、中小套型政策和高层次人才政策等按就高原则享受，其他规定参照我市住房公积金贷款政策执行。

三、执行时间

《通知》自2023年5月1日起正式施行。

四、注意事项

（一）关于新老政策衔接

住房公积金贷款受理日期在2023年5月1日之前的，按《通知》实施前的政策执行；2023年5月1日（含当日）之后受理的，按《通知》执行。贷款受理日期为职工向公积金中心申请之日。

（二）关于其他政策

租房提取住房公积金、住房公积金贷款其他政策保持不变，与《通知》不一致的，以《通知》为准。

五、新旧政策差异

六、案例

案例一

新市民小赵和配偶小钱租赁一套自住住房，每月租金5000元。小赵每月缴存1600元，账户余额3万元，小钱每月缴存1000元，账户余额2万元。

在原政策规定下，因最高限额（3000元）＜小赵夫妻的月租金额（5000元），故小赵夫妻每月可提额度为3000元。

政策调整后，因小赵夫妻可按照实际租金支出办理租房提取，且无须提供租房合同，故小赵夫妻每月可提额度为5000元，比原来增加了2000元。

案例二

2023年5月6日，职工小王和配偶小李养育两名未成年子女，购买首套自住住房申请公积金贷款，贷款年限30年。小王作为缴存职工，缴存基数1万元，公积金账户余额5万元；小李作为缴存职工，缴存基数1万元，公积金账户余额5万元。

在原政策规定下，小王夫妻从未使用过公积金贷款，可贷额度为（5+5）×10=100万元。因可贷额度100万元＞最高限额90万元，故小王夫妻公积金实际贷款额度为90万元。

政策调整后，小王夫妻可贷额度为（5+5）×15=150万元。因可贷额度150万元＞最高限额117万元（多子女家庭上浮30%），故小王夫妻公积金实际贷款额度为117万元。贷款额度增加了27万元。

               苏州市住房公积金管理中心

                                     2023年4月23日